房貸新政或推動樓市止跌回穩
9月30日，央行與銀監會聯合發佈房貸新政，通知對首套房實行"認貸不認房"的政策，即首套房還清貸款後，再買房可享受首套房的各項優惠政策，其中包括貸款首付利率由六成降至三成、貸款利率最低可在基準利率基礎上打7折等。10月8日以來，招行、建行等銀行相繼宣佈執行新政。報名新浪樂居優惠看房團可撥打400-606-6969轉211
10月10日，央行又與住房城鄉建設部、財政部聯合下發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，不僅明確取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等四項收費，還將原來須連續繳存12個月公積金的貸款申請條件放寬到6個月，並提出公積金貸款將實現異地互認、轉移接續。
繼限購松綁不久，"十一"前後，多項房貸新政也在市場的呼喚聲中如期出臺。在原本就是銷售旺季的金秋十月，又添上多重新政利好，已經低迷許久的樓市，是否會來一個"絕地反擊"呢？近日，記者走訪我市一些在售樓盤，發現其中多數樓盤的咨詢量和成交量確有上漲，但是幅度不大。業內人士分析認為，此次房貸新政會鼓勵一部分改善型購房者入市，不過數量不會太多；但是這隻"靴子"的如期落地，給購房者和開發商都吃瞭定心丸，樓市可能將因此止跌回穩，踏實前行。
A
現象：新政效應初顯 樓市成交上漲
記得一個月前，伴隨著多地限購政策的松綁，樓市對限貸松綁的呼聲不絕於耳。那時許多人都認為，隻要限貸能夠松綁，樓市就一定會擺脫困境，開始回暖乃至反擊。現在房貸新政已經落地，市場是否已如人們預期地那樣在發展呢？
本周一，帶著這個問題，記者分別致電萬科藍山、億達春田、鵬輝三鼎春天、恒大禦景灣等當前熱門樓盤，詢問新政後的咨詢量和成交情況，得到的答復是兩個數據都有二至六成的上漲。不過有開發商表示，新政效應的充分顯現估計還要一段時間，目前這些咨詢量和成交量的上漲，恐怕隻有一至兩成是由新政刺激而產生的，其餘則可能是在國慶節和房交會期間積累起來的。此後記者又查看瞭相關機構統計的大連十月樓市成交數據，發現除首周因假期因素制約而出現環比大幅下跌以外，後面兩周環比都有較大幅度的上漲。不過對於房貸新政在上漲中的貢獻，相關人士同樣認為尚不可高估。同時，因為首周數據過低，對於整個十月成交數據的環比漲幅，業內人士預測不會太大。由此我們認為，房貸新政對於當前樓市的貢獻，隻能視為刺激成交小幅上漲。
B
析因：7折利率難落實限制新政效用
眾所期盼的房貸新政，為何沒能發揮更大的效用呢？業內人士分析認為，主要原因是因為7折利率很難落實，購房者能節省的費用比較有限。
距離新政的發佈已有三周多的時間，中國銀行、工商銀行、興業銀行、招商銀行、農業銀行等均稱已出臺具體措施，並已按照新的房貸政策開始執行，但幾乎都是由總行出臺指導性文件，各地分行則可根據當地情況具體執行差別化的房貸政策。對於新政中提到的7折下限利率，尚沒有一傢予以落實。有銀行業人士表示，7折利率之所以難落實，是因為如今銀行的負債成本在逐漸增多，息差、利差卻在收窄。就目前的個人住房按揭貸款利率而言，低於8.5折銀行就基本不賺錢瞭，7折則已接近負債成本，基本不可能兌現。當然，迫於金融機構所肩負的助力實現惠民生等決策層下達的職責，銀行也不能對派下的任務置之不理。業內人士預測，出於綜合考慮，未來銀行在落實新政時，很可能會以9折為利率下線。但在住房投資價值已經不大的當下，這樣的優惠幅度，對購房者的吸引力顯然不夠。
7折利率的難以兌現，限制瞭房貸新政效用的發揮。不過，首套房還清貸款後再買房可享受三成首付的規定，以及公積金個人住房貸款對多項費用的減免、對繳存時限的縮短等政策利好，還是會吸引部分改善性購房者和剛性購房者入市的。應該說，當前樓市之所以能夠企穩和回暖，也與這些新政利好息息相關。
C
預測：新政或推動樓市止跌回穩
雖然沒能像大傢所預期的那樣為市場帶來更大的起色，但業內人士指出，此次房貸新政的出臺，給購房者和開發商都吃瞭定心丸，或可推動未來樓市止跌回穩，踏實前行。
"十一"前後房貸新政剛剛出臺時，曾經有過一些開發商預謀漲價的報道見諸媒體，後來證明是些虛假消息。不過，日前記者致電我市部分樓盤，發現新政雖然沒有帶來漲價，但確實有一些樓盤的價格止跌回穩瞭。對於這種定價策略，有開發商表示，既與新政所帶來的利好有關，也與自身的成本核算有關。"新政雖然不像人們預想的力度那麼大，但已經透露出鼓勵和支持正常的房地產購買的信號，而且推動瞭一些改善性需求的入市，現在咨詢量和成交量都有明顯提升，開發商的心裡也比以前踏實瞭。另外，現在多數樓盤的利潤空間都已很小，成本核算也不允許開發商繼續降價。"
新政給開發商帶來瞭希望，也給購房者吃瞭定心丸。一位購房者告訴記者，"十一"之前自己也像許多購房者一樣在等房貸松綁的消息，現在"靴子"終於落地瞭，也沒有什麼可以再等的瞭，而且房價也已比較合適，哪天看好瞭哪套房子，就可以安心地去買瞭。
由此可見，此次房貸新政雖然沒能大幅提振樓市，但在心理層面給樓市帶來的影響還是很大的。可別小看這種影響，因為一份踏實的心情是買賣的前提，能夠有效推動有需求的購房者入市，也能促使開發商踏踏實實地賣房；而如果買賣雙方都踏實瞭，樓市自然也就會逐步企穩，踏實前行瞭。
文王德春 圖CFP
如何面對告別
"青春期"的樓市？
步入新常態的房地產市場，猶如告別"青春期"的少年，開始走向理性平穩的成長新階段。
一種很直觀的表現就是，房價不再單邊上漲，交易量不再"高歌猛進"。統計數據顯示，8月份70個大中城市中，有68個城市新建商品住宅價格環比下降。前8個月全國商品房銷售面積同比下降8.3%，降幅比1至7月份擴大0.7個百分點。與此同時，商品房待售面積比7月末增加930萬平方米。
"市場分化，房價漲幅放緩，房地產企業利潤下調，價格波動周期縮短。"一位業內人士這樣概括新常態下房地產市場的新特征。
而這一切變化，並不緣於那隻"看得見的手"的指揮，更多源自市場自發調節。比如降價樓盤大多位於高庫存市場，開發企業為瞭"跑量"在價格上讓步；三四線城市銷售遇冷，一線城市需求旺盛，企業佈局從三四線城市重返一線城市等。
對於這種變化，專傢表示符合市場規律。住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹多次在不同場合強調："樓市是市場，一定會有上下波動調整，波動是常態，不可能一成不變。"
猶如青春期的孩子容易任性，近年來樓市預期與政策導向多呈逆向變化。房價"愈調愈漲"、社會資金過多湧入樓市、住房需求過度透支等，種種民間房屋信貸年息缺錢急用哪裡汽車貸款表現，令人深思。
以限購為例，盡管限購城市范圍不斷擴大，限購要求不斷升級，但並沒有從根本上解決房地產市場高熱的局面。
面對樓市新常態，政府"看得見的手"該如何自處？事實證明，習慣性地用行政手段應對樓市風險的做法並不可取，更需要打破思維慣性，提高用市場手段、法律手段應對經濟挑戰的本領。
對於步入新常態的房地產市場，不做過度反應，並不意味著政府不作為。特別是在當前宏觀經濟面臨下行挑戰的背景下，在堅持抑制投資投機性需求外，更要註重滿足居民的合理住房需求。
中國房地產業協會名譽副會長朱中一認為："無論是為瞭穩增長、促消費、擴內需，還是為瞭全面建成小康社會、讓老百姓過上更好的日子，都要保持房地產市場穩定健康發展。目前看，立足點就在於釋放合理的自住性住房需求，包括合理的改善型住房需求，盤預借現金利息~我的信用有瑕疵可以去哪家銀行辦貸款?活市場。"
支持基本住房需求這一原則在最近出臺的一系列政策中均有所體現。比如房貸新政策要求"對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策。"住房公積金新規定中要求推進異地貸款業務，公積金貸款對象擴大至第二套改善型自住住房。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示："在抑制住房投機需求的同時，支持和鼓勵使用需求，就能保持房地產業的經濟規模，對宏觀經濟穩定增長作出貢獻。"
面對告別"青春期"的樓市，開發企業的心態或許尤為五味雜陳。但是一些目光長遠的大型房企已經意識到，房地產市場已經與"暴利可圖"的時代漸行漸遠，必須要用創新思維來迎接成長。
學習互聯網思維、轉型城市配套服務商、關註居傢養老，標桿房企萬科的行動具有代表意義。
秦虹表示，房地產市場的創新也將成為常態。她說："未來房地產市場的創新主要集中在三個方面，即產品的創新，從同質化到個性化；經營理念的創新，從開發思維到運營思維；行業領域的創新，從過去都在建房子，到未來的房地產服務市場逐步擴大。"
樓市步入新常態，意味著住房將回歸基本的居住屬高雄仁武房貸性，這需要加快建立房地產市場長效機制。朱中一說："隻有對未來的政策有瞭明確穩定的預期，避免大漲大跌，企業才能放心投資，百姓才能理性消費。"
據《中國房地產報》
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-10-24/08022958374.shtml
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