樓市降價假摔居多直接降價城市僅6個

  盡管自2月杭州德信北海公園宣佈降價後,降價風波在多地持續發酵,但據記者瞭解,在全國二十餘個城市中,真正出現直接降價的城市隻有6個,實質性降價樓盤也不過9個,其餘多為減少首付成數、特價房、團購房等常見的促銷形式。

  記者測算上述9個項目樓板價在降價後售價中的占比發現,這些項目樓板價占目前售價比重多在40%至60%之間,如果考慮土建成本和資金成本,除少數樓盤由於前期地價較低,降價後仍有獲利空間外,其他樓盤大多已經貼近成本線,虧本風險驟增,高地價項目在樓市下行通道中風險凸顯。

  直接降價鮮見

  近期,樓市降價傳聞此起彼伏,但據中原集團研究中心昨日發佈的一份調研報告,在其調研的21個城市中,截至4月30日,隻有杭州、常州、成都、沈陽、寧波及惠州等6個城市有樓盤采取直接降價的方式促銷,且降價項目以高端樓盤為主,降價幅度在5%至25%。

  "在現有的各種促銷模式中,除直接降價外,其他主要包括低首付(零首付)、特價房、新盤低開入市以及團購等。"中原集團研究中心劉淵告訴記者,與其他促銷方式相比,降價是開發商最後的選擇,目前各地真實降價的案例仍不銀行公會卡債協商機制信貸年息多見。

  "年初以來新房市場的低迷至今未有明顯改觀,隨著上半年業績周期臨近,預計5、6月將有更多上市房企加入降價促銷隊伍。"劉淵表示,目前來看,各地降價可謂"雷聲大,雨點小",實質性降價行為並不多,房價遠沒有跌到開發商"肉裡"。根據近兩周的數據趨勢,預計5月新盤供應將出現回升,實質性降價一旦蔓延,有望帶動成交量有所改善。

 高地價項目"貼身肉搏"

  上述6個已現實質性降價的城市多為庫存積台中信貸代償貸款全省皆可處理信貸利率多少利率多少免費諮詢試算壓嚴重的樓市"重災區",如杭州、常州等。經測算,在杭州、常州、成都等地出現實質性降價的9個項目中,多數項目降價後,土地價格占售價比重約在40%至60%左右。粗略估計其建安成本為3000元/平方米,加上資金成本,多數地價占比60%的項目已經貼近成本線,但由於這些項目大多屬於尾盤,降價前的收益占比較高,因此還不至於虧本。更有少數樓盤,由於拿地時間長,即便降價後,地價占比依然很低,如成都星河灣鉑雅苑,樓面地價僅為1086元/平方米,僅占目前售價的16%,即使資金成本較高,降價後依然有獲利空間。

  在這9個項目中,位於常州新北區的九龍倉年華裡是目前風險最突出的一個項目。該項目於2013年7月開盤,截至降價前總共銷售約223套;今年3月17日該項目開始降價,高層部分每平方米降價1000元,降價幅度約17%,截至4月28日已銷售189套。由於是項目整體降價,其地價占房價比重由降價前的56%升至降價後的67%,再加上建安、資金成本,整體降價後項目已是"貼身肉搏",盈利風險更高。該項目地塊購於2010年,是該區域歷史地價最高的年份,開發商以超過99%的溢價率高價購得。

 房企放緩拿地控風險

  "市場低迷期,風險大的項目都是拿地價格過高,一旦價格回歸,風險承受能力不足的弱點就凸顯出來。"劉淵表示。

  事實上,在樓市低迷,銷售不暢的情況下,標桿房企已放緩拿地步伐。根據中原監測數據顯示,4月十傢標桿房企購地金額為173億元,盡管環比3月增長15%,但較2013年月均購地金額大幅回落38%。

  以萬科為例,其4月份銷售面積和金額環比雙雙下降。在拿地方面,4月萬科新增加項目僅5個,總金額還不到19億元,且其中3個項目為合作開發。

  另據中原監測數據顯示,4月全國40個大中城市一手住宅銷售面積環比3月下滑5.8%。在樓市暫無好新竹關西房貸轉跡象的情況下,標桿房企購地趨於謹慎。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-07/13122720593.shtml


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