時評鄂爾多斯掩蓋瞭房地產市場復蘇真相

  內蒙古鄂爾多斯和江蘇常州已成為中國住宅市場過熱的標志。從這兩個城市部分地方的圖片可以看到荒涼的街區和冷清的街道,還有與之相隨的房地產市場崩潰故事。然而,圖片並不是總能講述故事的全部。我們信貸利率最低是哪一家信貸年息的研究表明,鄂爾多斯和常州是一個特例,而不是中國眾多中小城市住宅市場的典型例子。

  要評估房地產行業對中國今年整體經濟增長的影響,瞭解小城市的現狀正變得愈發重要。這些小城市不像中國的諸多較大城市,有著自己的建築、交房子信用貸款重劃區土地缺錢急用哪裡借錢重劃區查詢缺錢急用哪裡借錢房子信用貸款易和房屋庫存統計,所以要獲得相關信息非常困難,但我們還是深入研究瞭為數不多的公共數據,並發現小城市的情況並不都像鄂爾多斯那麼糟糕。由於銷售復蘇程度弱於大城市,房屋庫存水平似乎沒有下降。與此同時,很多中小城市的房地產開發商正在購入土地,這表明他們仍相對看好房地產行業的前景。

  我們的第一個指標是中小城市可售房屋的庫存水平。此數據模型是以過去數年的土地成交量減去房屋銷售量計算得出的。

  該模型表明二線城市的供應足以遏制房價劇烈上漲,一些二線城市的房價上漲似乎還沒有成為問題。二線城市的庫存仍維持高位,約為15至17個月的房屋銷售量,這意味著其房價上漲壓力在未來一年左右的時間內將十分有限。

  三線城市房屋庫存似乎並未成為問題。三線城市的房屋庫存在2011年下半年至2012年上半第2順位貸款全省皆可處理年間曾達到頂峰,此後逐漸下降,2013年二季度,庫存降低到約為5到6個月的房屋銷售量。

  我們的庫存模型表明,中國的房屋供給問題或許主要集中在二線城市。"城市越小,庫存越糟糕"的說法顯然不成立,至少就30個大城市的數據而言是這樣。

  我們的第二組數據是40個城市的可售住宅面積,該數據由搜房網提供。40個城市中包含4個一線城市、6個二線城市和5個三線城市,另增加瞭25個"新的"中小城市。可售住宅面積包含已獲得銷售或預售許可的住宅面積,包括在建房和竣工住房。

  今年三線城市月均可售住宅面積一直在下降,從2012年的350萬平方米下降至2013年6月的340萬平方米。三線以下城市月均可售住宅面積在此期間基本持平,過去18個月保持在260萬平方米。換句話說,中小城市似乎正被庫存所困擾,盡管並未看到小城市庫存增加的跡象。

  不過,我們不能排除一些房屋沒有進入市場,以避免出現令人緊張的高庫存的可能性。也就是說,如果開發商感覺市場不能夠消化他們的現有庫存,他們可能會推遲申請銷售許可。

  最後一組是土地成交量數據,也是現有的唯一一組涵蓋超過300多個城市的數據。小城市的土地市場似乎恢復良好,小城市土地成交量自2012年初觸底之後,2013年5月至6月間同比增長50%。土地市場的狀況表明,開發商正試圖增加在中小城市的土地儲備,這暗示在中小城市供應過量並不是普遍存在的問題。

  在中國650多個設市城市中,其中約有300個城市推動著全國住宅房地產市場。如此龐大的基數,各種情況都有可能發生,包括像鄂爾多斯那樣的情況。然而,除卻個別的"鬼城"以外,中小城市整體情況仍然較有彈性。部分城市的庫存仍然居高不下--這將使那裡的開發商擔憂。然而,土地市場活動表明開發商們擁有足夠的現金和信心購進更多土地,可售住宅面積表明,中小城市的房地產市場動態整體上保持著穩定。這表明中國的房地產市場比鄂爾多斯展現出的情況更加健康。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-16/08172336213.shtml


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